中国住宅产业化的实践与国际经验借鉴_时代人物智库

[摘要] 住宅产业化以住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务为原则，可以满足减轻劳动强度、降低生产成本、提高劳动效率、保证建筑质量的要求，同时节约资源。本文主要研究中国发展住宅产业化的必要性，以及通过借鉴住宅产业化在发达国家发展的经验，谈中国住宅产业化的实现途径。

随着科学技术带动社会各个领域的高速发展，“以人为本”和“可持续发展”已经成为住宅建设领域新的焦点。人们对住宅的要求经历了“注重数量”、“数量与质量并重”、“质量第一”之后，开始关注“个性化、多样化、高环境质量”，由此对住宅建设提出新的需求:“节能、节地、节水、节材、环保”，以及新的生产模式:拉动式生产模式。住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。更重要的是，它能节约资源。我国住宅建筑要想与世界接轨，要想具有可靠的竞争力就必须发展工业化住宅，推广住宅建造新技术，提升新建住宅性能，加快我国住宅产业化的步伐。本文就何谓住宅产业化，借鉴国际住宅产业化发展历程，谈谈中国住宅产业化发展途径。

关于住宅产业化，自1999年开始，国务院办公厅出台《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》开始，“住宅产业化”已经“喊了多年”。然而相当长时间里，关于住宅产业化的讨论很少涉及住宅产业化本身的定义问题。

在查阅相关文献之后发现，“住宅产业化”并不是一开始就这么命名的。相关领域研究过程中专家从不同角度提出了一些比较相近的概念。如,1996年徐正忠将工业化作为物业的建造方式，提出“建筑工业化,即用工业化的方式去建造物业。”1999年陆岩认为：从物业的生产工具来说“住宅工业化,即机器化生产在住宅再生产中发展并成为占统治地位的过程。”1999年聂梅生，提出从物业的科技因素含量来看：“住宅产业现代化,即用现代科学技术加速改造传统的住宅产业,大幅度提高住宅建设劳动生产率。”

2000年刘玉录综合以上相关概念以后，提出了住宅产业化的“系统化”集成定义,他认为可以这样表述:“‘住宅产业化’是在住宅最终产品生产企业整合的基础上,通过以现代科技对传统物业建造方工的改造,普遍实现住宅建造的工业化、标准化和社会化,使住宅的生产销售和经营活动成为自我循环的独立经济部门。”[1]日本人将住宅产业化定义为：三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。

如果说澳大利亚的住宅产业化是逼出来的，我国推进住宅产业化同样是逼出来的，正如建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲所说：“中国住宅产业化只不过不是为工会所逼，而是为能源、土地等资源现状所迫。”据统计：我国煤炭的人均储量只有世界人均储量的44%，能源问题已经在制约我们经济的发展了。而建筑能耗占社会总能耗的30%，其中有2/3用于住宅。从土地来看，现在全国沿海发达地区的660个县中，人均土地面积已低于联合国公认的0.85亩警戒线，有的地区还出现没有建设用地的情况。随着科技的发展和住宅产业化水平的提高, 住宅施工新技术的应用和推广、住宅新材料、新部品不断出现, 这为住宅严业的进一步发展提供了很好的基础。

将我国现有住宅与工业化住宅性能和价格趋势对比分析后发现，现有住宅则初期价格较低，性能较差，随时间发展，价格上升较快，而性能则提高很少，表明工业化住宅具有优良的性能价格比和发展前景。李忠富等在对现有住宅和工业化住宅的性能和成本进行对比分析得出：工业化住宅性能/成本与现有住宅的对比分析图1[2]:

由图中不难得出这样的结论：（1）现有住宅性能指数已经不能满足居民对住房性能的要求，而与此同时随时间推移，现有住宅价格存在不断走高的趋势，预计在10年以后，住房未来价格的变化程度将超过居民对住宅成本的承受能力。用现有生产方式生产的住宅虽然在某些技术水平的条件下，其性能会有一定的提高，但性能提高速度会很慢，且提高有限，与工业化住宅的性能差距将越来越大（2）与现有住房性能和价格相比，工业化住宅存在明显的价值优势：工业化住宅性能指数无论是当前还是以后都一直高于居民对住宅性能的期望指数，即工业化住宅完全能够满足消费者不断提高的需求变化；就承受能力来看，虽然当前工业化住宅成本相比一般住宅来说比较高，但是住宅作为一种固定资产，这种商品的特殊性决定了住宅成本应该考虑长远性，从图中不难看出，工业化住宅成本变化不大，并且10年后，消费者的承受能力完全足够承担。从价值工程的角度来说，如图2[2]所示：工业化住宅性能价格比已超过现有住宅，开始被更多的用户接受。

20世纪50年代以来，许多欧洲国家，由于在“二战” 中损失严重，许多人流离失所，房荒问题严重，对住宅的需求非常大。为了解决住房问题，欧洲一些国家采用了工业化的装配方式建造了大量住宅形成了一批完整的、标准的、系列化的住宅体系并延续至今。60年代住宅建筑工业化的高潮遍及欧洲各国并发展到美国加拿大、日本等经济发达国家。澳大利亚的住房产业化可以说是被逼出来的，因为当时他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。瑞典是世界上住宅工业化最发达的国家，其80%的住宅采用以通用部件为基础的住宅通用体系。在美国现在有34家专门生产单元式建筑的公司从住宅的结构体系上国外也已开发出木结构、钢结构、钢筋混凝土结构的工厂化生产体系并不断使住宅产品的性能指标得到提高。1989年，在国际建筑研究与文献委员会（CIB）第11届大会上，住宅现代化的发展被列为世界建筑的八大发展趋势之一。

日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在1968年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。日本住宅产业化表现为两大特点：一是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化；二是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。日本政府分别从政策和生产方式上作出引导，推动住宅产业化。

1）建筑标准化 “1969年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，依靠各有关协会加强住宅产品的标准化工作，并对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。分别制订了‘住宅性能标准’、‘住宅性能测定方法和住宅性能等级标准’以及‘施工机具标准’、‘设计方法标准’等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的80％以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。”[3]

2）部件化日本住宅部件化程度很高。由于具有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。一座三层的别墅式住宅，两三天便可以完成钢结构的框架安装，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右的时间。可见这种现场组装建房方式的高效，以及日本产业化程度的发达。

3）智能化目前，在日本新建的建筑物中60％以上是智能型的，为了促进智能住宅的发展，1988年日本专门成立了“住宅信息化推进协会”，提出了“住宅信息系统计划”，由于日本资源短缺，日本住宅也十分重视节能问题，太阳能的利用比较普遍。住宅的建造还采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源。

“1988年，英国政府委托建筑领域的业主完成的一份被称作“建筑生产反思”的报告中，提出英国建筑生产领域需要实现的具体目标,即通过新产品开发集约化组织工业化生产等以实现：成本降低、时间缩短、提高可预测性、降低缺陷率、降低事故发生率和提高劳动生产率，以至最终实现产值利润率提高。由于政府的推动和一些业主对提高建造速度和尽早收回投资的强烈要求，英国掀起了一场建筑领域生产方式的革命。“[4]

轻钢结构的装配式住宅常采用的基本模式。其中单元式建筑得到了较快的发展，单元式建筑是事先设计、再在工厂制作符合设计标准规格的单元式建筑,最后运至现场进行安装。单元式建筑最早由预制的如浴室、卫生间发展而来。到90年代英国已形成了从设计、制作到供应的成套技术及有效的供应链管理。其中轻钢结构以其自重轻、强度高、空间利用率高等优点, 发展成为单元式建筑的主干,主要用于住宅、饭店、酒店的建设中。

美国住宅建筑市场的特点是：住宅用构件和部品的标准化、系列化及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%；租赁市场相当发达，各种施工机械、设备、仪器等商品化程度达到40%。美国住宅建筑更注重于住宅的个性化、多样化。由于美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主，用户通常按照样本或自己满意的方案设计房屋，再按照住宅产品目录到市场上采购所需的材料、构件和装饰瓶等，再委托承包商建造。使得美国住宅市场的特点是采用标准化、系列化的构件和部品，在现场进行机械化装配施工。住宅产业化实现了功能满意、质量好、效率高、价格适当。

体制改革是实现住宅产业化的保障。“与住宅相关的产品类别很多,据不同国家的统计, 从数千种到数万种不等, 但我国以往从未形成过专门针对住宅建设需要而生产的产品系列, 这体现在住宅产品针对性不强, 集成化程度低, 规模效应差, 产品的整合程度处于初级阶段。”[5]住宅领域体制的改革调整目的就是要营造以住宅作为最终商品的用户买方市场。这就得以从生产什么产品,住宅就用什么,过渡到住宅需要什么,就生产什么的全新的市场调控机制。围绕住宅产业形成的多种产品的集成,才是实现住宅产业化的关键所在。

自1999年以来国家，为促进住宅建设领域产业化发展陆续出台了一系列政策措施，从住宅性能认定标准角度对有关企业走住宅产业化之路进行鼓励和引导。 1999年，国务院办公厅颁发了一个纲领性文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》从此开启我国住宅产业化发展之路。同年4月，建设部颁发了《商品住宅性能认定管理办法》，并于7月1日开始实施；2005年11月，由建设部和国家质量监督总局联合发布《住宅性能评定技术标准》，2006年3月1日开始施行。2006年6月，建设部颁布《国家住宅产业化基地实施大纲》。大纲要求:“住宅产品必须向标准化、系列化、规模化、产业化、模块化和通用化发展，以改善产品的性能和质量，方便设计和施工，为工业化住宅建筑体系奠定较好的物质基础。”大纲还要求，“国家住宅产业化基地使用节能、节水、节材和环保的材料，使用住宅产品成套技术，促进住宅产业化可持续发展。 ”今后还应该陆续出台诸如“住宅材料、部品认定管理办法”文件，不断完善政府方面对住宅产业化的指导和监控。

要学习发达国家的住宅产业化，但不能是外洋内混、放弃核心技术的模仿和克隆，而应该遵循住宅产业化的系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则, 提出产业化完整的技术体系, 使其具有一定的前瞻性, 并能指导今后产业化的发展方向。

全装修住宅的产业化同样需满足节能环保的要求。中国龙信建设集团从1994年开始致力于住宅全装修。其主要做法，一是设计采购施工一体化。比如设计时开间、进深、预留洞口尺寸标准化、模数化，便于施工。二是总承包管理模式，对工期、质量、安全、文明施工、成品保护等一管到底。三是装饰质量采用企业标准。四是严格施工工序控制和验收程序。五是成品半成品的工厂化加工。六是实行成品保护制度。七是严格施工工序控制和验收程序。最后一点是做好售后服务。以上措施使得他们的全装修具有节能、环保、安全、和谐特色。目前，该集团在国内国外都有工程，年产值达40多亿元。正如童悦仲说：“全装修问题建设部已提了很多年，因为毛坯房带来的问题实在太多，一个是业主在装修时存在极大的资源浪费，一个是邻居之间互相干扰，另外还留下很多隐患，包括结构和用电方面的安全隐患，因为装修时往往要改水改电改结构。从全世界来看，大概只有中国有毛坯房。现在主要矛盾是开发商不敢做，因为做不好的话，投诉点比较多。敢于做全装修，且能做得比较好的开发商才是真正有作为的开发商。总之，全装修是一个方向。”

整体卫浴建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术,建立协调模数,并成套化整体生产和装配。意大利一设计大师在谈到卫浴设计流行趋势时说：“任何一个单项产品的设计都必须融入一个风格统一的整体环境中，否则你想表达的某一种情绪就会在其他元素的冲突中荡然无存。”与传统方式装修的卫生间、浴室相比，整体卫浴因地板、底座等均为高温高压一次整体成型，可以彻底消除了传统卫浴间的渗漏隐患。

装配式住宅要求体现出两个特征：技术上的升级和更新换代以及综合考虑住宅科技研究、环境治理城市建设发展等问题。尽管用装配式方式建造住宅在国外的应用目前还不广,但该种方式正在以高速发展并必然在住宅建设领域发挥越来越重要的作用。装配式住宅可以采用不同的结构形式,如钢木混凝土结构,但国际上工程统计对比后发现：轻钢结构具有明显的优越性。美国华新顿·迪泰(中国上海)公司已在中国承建了数处轻钢建筑项目。其中，江苏常熟的轻钢多层住宅(六层)项目已基本完工。该项目采用了华新顿公司在美国实践多年已经成熟的冷弯型钢墙体系统、冷弯型钢楼面系统、自流平水泥楼板轻钢屋面系统及外墙保温系统等。由于建筑部品大部分是工厂生产线预制的，因此所谓现场施工就成了“组装”，工期大大缩短，且质量有保证，保温隔热隔音防火及环保性能均佳。同时节水节电节材节地显著。以用水为例，该项目每平方米用水量是0.02吨，而传统的砖混结构需0.8吨左右。轻型钢结构，虽然在总高度上受到一定限制（目前理想的是在8层以下）但在今天提出可持续发展和保护环境的要求下轻钢结构更显优越。

住宅智能化技术体系包括：住宅讯息传输及接收技术; 住宅设备的自动控制系统; 住宅安全防卫自动控制系统; 住宅能耗及智能化控制及综合布线系统；采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源，以住宅智能化带动小区智能化等，如：在住宅厨房中安装煤气泄露探测器检测室内的煤气泄露状况；在窗口安装感应窗帘根据时间和阳光的强弱自动开闭；在住宅门口安装影象或声音识别装置自动识别主人，完成开门等等。为信息时代的家居生活提供便利、快捷的各种开放信息，在家务劳动中节约人力劳动和能源，拓展家庭娱乐内容和空间，使得生活更方便、更安全，其最终的目的是使人居环境更加安全、舒适、方便，更加富于人性化特点。